Évaluations de France Domaine : comment la COM a suivi les derniers avis
Dans l’affaire privée de la succession Beauperthuy, le président de la Collectivité a émis le souhait d’acquérir les trois parcelles AW 141, 142 et 143 auprès de l’administrateur en charge de la succession, afin que ces quelque 10 hectares deviennent la propriété de la COM et ne fassent pas l’objet de «spéculation immobilière et financière».
Selon les experts sollicités par l’administrateur, le prix de ces trois parcelles serait de 42 millions d’euros, un montant «inacceptable» pour Louis Mussington qui a sollicité France Domaine.
Ce n’est pas la première fois que la COM fait appel à France Domaine pour obtenir une estimation de prix de terrains. Comment fonctionne-t-il ? Quels sont les prix généralement fixés par France Domaine ? Éléments de réponse avec les récentes acquisitions de la COM, pour lesquelles elle l’a sollicité.
La méthode d’évaluation de France Domaine
France Domaine est un service de l’Etat (directions des finances publiques) qui évalue la valeur vénale (ou locative) d’un bien à partir des ventes récentes de biens similaires dans le secteur géographique. Cette évaluation aboutit à un montant assorti généralement d’une marge de plus ou moins 10 %, c’est-à-dire que la collectivité a la possibilité d’acheter ledit bien au prix évalué à plus ou moins 10 % sans justification particulière. Pour l’acheter plus cher que cette fourchette de prix, les élus doivent voter une délibération en ce sens ; la plupart du temps ces décisions sont motivées par un intérêt général.
Achat d’une parcelle à Morne Valois
En juillet 2023, le conseil exécutif a délibéré sur l’acquisition de la parcelle AN 173 située à Morne Valois afin de permettre à la COM «d’améliorer l’entrée de ville de Marigot ». Le prix de cette parcelle de 45 475 mètres carrés a été évalué à 3,973 millions d’euros (4,37 millions d’euros maximum) par France Domaine qui a tenu compte que 92 % du terrain étaient en zone constructible et 8 % en non constructible.
La COM a, au final, acheté à un prix moins élevé, soit 3,42 millions d’euros ou 75 euros le mètres carrés.
Il s’est agi d’une acquisition à l’amiable.
Achat de deux parcelles à Sandy Ground
En septembre 2023, la COM a voulu acheter deux parcelles à Sandy Ground (BM 279 et 410) jouxtant l’école du quartier «dans le but de réhabiliter et d’élargir le centre socio-culturel et de réaménager les écoles maternelle et élémentaire».
France Domaine a évalué le prix de ces deux parcelles nues d’une superficie totale de 2 236 mètres carrés à 390 000 euros, 429 000 euros maximum. Après délibération, le conseil exécutif a validé la vente à 503 000 euros, soit 17 % plus cher que l’évaluation la plus haute des services de l’Etat. Soit à 225 euros le mètre carré.
Il s’agit d’une acquisition par voie de préemption.
Achat de la parcelle de la Plantation Mont Vernon
Le 19 janvier de cette année, le conseil exécutif a validé l’acquisition par la COM de la parcelle BD 742 sur laquelle est située la plantation Mont Vernon en vue d’y «promouvoir et de fédérer le travail des artistes de l’île mais aussi sur une échelle régionale, voire internationale, en participant à des salons, des réseaux artistiques et en développant les liens avec de nouveaux artistes durant les déplacements hors de l’île».
Selon France Domaine, la valeur vénale de cette parcelle de 2 810 mètres carrés était de 316 000 euros, 347 500 euros maximum. Après délibération, le conseil exécutif a validé l’acquisition au prix de 857 050 euros, soit 146 % plus cher que l’évaluation la plus haute de France Domaine. Soit 305 euros le mètre carré.
Les élus ont tenu compte des «dépenses de viabilisation » engagées par l’ex-propriétaire à hauteur de 929 969 euros, qui avait acquis la parcelle non viabilisée en 2015 au prix de 421 500 euros.
Il s’est agi d’une acquisition à l’amiable.
Vente des parcelles de l’aéroport
L’achat des parcelles par la COM pour permettre l’agrandissement de la piste d’aéroport de Grand Case, avait été critiqué. En 2011, la COM avait acheté quatre parcelles d’une superficie totale de 42 648 mètres carrés à 107,50 euros le mètre carré et une de 25 007 mètres carrés à 100 euros le mètre carré. En 2016, la COM a acheté une autre parcelle de 82 447 mètres carrés à 80 euros le mètre carré. Dans les deux situations, le prix évalué avait été évalué par France Domaine à 50 euros le mètre carré.
